探案说法 | 买房时遇法院查封房产 购房定金能否双倍退还？

南海网10月9日消息（记者林文泉 实习生黄叶）在日常生活中，如果消费者交付定金后，一方违约将面临惩罚性的罚款。近期，文昌市一群众在购房中交付定金，但房产被法院冻结，该群众申请双倍退还定金，法院依据购房合同约定，判决房地产公司仅退定金。

近期，原告文某向被告文昌某房地产公司购房时，双方签订一份《商品房认购书》，其中约定：文某以120余万元认购该房地产公司开发的一处房产，需先支付10万元作为定金。该合同签订后，文某依约支付该笔10万元定金，该房地产公司亦出具收据，且收据明确载明该笔款项为认购案涉房产的定金。之后，该房产却因房地产公司原因被法院查封，致使认购书无法继续履行。文某遂将文昌某房地产公司起诉至法院，请求房地产公司双倍返还上述定金。

在庭审过程中，文某表示《中华人民共和国民法典》第五百八十七条明确规定“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金”。因此，文某主张房地产公司必须返还双倍定金，共计20万元。

然而，承办法官经审查却发现，案涉《商品房认购书》第8条约定：双方签订本认购书后、签订《商品房买卖合同》前，司法机关、行政机关依法限制该物业交易权利的，乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方全额返还乙方已支付的定金（不计利息）。至此，案涉合同的约定与国家法律的规定出现冲突，两者该如何取舍？

文昌法院介绍，意思自治是民法的基本原则之一，即《中华人民共和国民法典》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”的规定，也可以通俗理解为只要当事人的约定未违反法律的禁止性规定，就应当“有约定从约定，无约定从法定”。

在本案中，从涉案《商品房认购书》的相关条款看，双方已就无法履行认购书，预交的10万元定金如何处理进行明确的约定，且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗。因此，应当尊重案涉《商品房认购书》的约定，即文某只能按照约定要求房地产公司全额返还定金。

法院释法>>

文昌法院表示，适用“双倍返还定金”罚则是有前提条件的，一是定金合同合法、成立；二是必须有违约行为的存在；三是必须有合同目的落空的事实；四是违约行为与合同目的落空之间有因果关系。只有在满足上述4个条件以后，受害人才能够拿到“双倍返还”的定金。南海网版权声明：

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