探案说法 | 买房时遇法院查封房产 购房定金能否双倍退还?

南海网10月9日消息(记者林文泉 实习生黄叶)在日常生活中,如果消费者交付定金后,一方违约将面临惩罚性的罚款。近期,文昌市一群众在购房中交付定金,但房产被法院冻结,该群众申请双倍退还定金,法院依据购房合同约定,判决房地产公司仅退定金。

近期,原告文某向被告文昌某房地产公司购房时,双方签订一份《商品房认购书》,其中约定:文某以120余万元认购该房地产公司开发的一处房产,需先支付10万元作为定金。该合同签订后,文某依约支付该笔10万元定金,该房地产公司亦出具收据,且收据明确载明该笔款项为认购案涉房产的定金。之后,该房产却因房地产公司原因被法院查封,致使认购书无法继续履行。文某遂将文昌某房地产公司起诉至法院,请求房地产公司双倍返还上述定金。

在庭审过程中,文某表示《中华人民共和国民法典》第五百八十七条明确规定“债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金”。因此,文某主张房地产公司必须返还双倍定金,共计20万元。

然而,承办法官经审查却发现,案涉《商品房认购书》第8条约定:双方签订本认购书后、签订《商品房买卖合同》前,司法机关、行政机关依法限制该物业交易权利的,乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》,甲方全额返还乙方已支付的定金(不计利息)。至此,案涉合同的约定与国家法律的规定出现冲突,两者该如何取舍?

文昌法院介绍,意思自治是民法的基本原则之一,即《中华人民共和国民法典》第五条“民事主体从事民事活动,应当遵循自愿原则,按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”的规定,也可以通俗理解为只要当事人的约定未违反法律的禁止性规定,就应当“有约定从约定,无约定从法定”。

在本案中,从涉案《商品房认购书》的相关条款看,双方已就无法履行认购书,预交的10万元定金如何处理进行明确的约定,且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定,也不违反公序良俗。因此,应当尊重案涉《商品房认购书》的约定,即文某只能按照约定要求房地产公司全额返还定金。

法院释法>>

文昌法院表示,适用“双倍返还定金”罚则是有前提条件的,一是定金合同合法、成立;二是必须有违约行为的存在;三是必须有合同目的落空的事实;四是违约行为与合同目的落空之间有因果关系。只有在满足上述4个条件以后,受害人才能够拿到“双倍返还”的定金。南海网版权声明:

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